1月楼市报告:一线城市止跌微涨 二线城市止跌企稳

近日,中国社会科学院财经战略研究院发布了《中国住房市场发展月度分析报告》。数据显示,2019年1月,全国房价总体趋稳,环比跌幅较上月显著收窄,下跌城市个数较快减少,在监测的142个样本城市中,房价平均环比下跌0.17%,环比跌幅比上月收窄0.51个百分点。房价环比下跌的城市为86个,占样本数的60.6%。环比下跌城市比上月减少19个。环比上涨城市55个,占样本数的38.7%。

在房价由跌转稳的同时,重点城市二手住房成交量出现季节性回落。大数据监测发现,2019年1月,10大重点城市二手住房成交量指数为108.86,比上月下降5.6%,但成交量仍要高于2018年11月的水平。由于1月临近中国传统春节,2019年1月二手住房成交量的下降并不能直接解读为市场景气度的下降。近3月重点城市住房成交量总体有所回升,表明房地产市场基本面较为稳健,潜在的住房需求仍然比较旺盛。

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分城市等级来看,2019年1月,一线城市房价平均环比上升0.23%,环比涨幅比上月扩大0.57个百分点。一线城市中,北京、广州止跌回涨,其中北京环比上涨0.83%,广州环比上涨0.55%。上海、深圳环比仍小幅下跌0.23%,其中上海环比跌幅比上月收窄0.43个百分点。

与上年同期相比,2019年1月一线城市平均同比下跌1.795%,其中上海同比下跌10.44%居跌幅首位,深圳同比下跌0.17%居第二。广州、北京同比略有上涨,其中北京同比上涨1.54%,广州同比上涨1.89%,二城房价同比涨幅均与全国CPI水平接近。

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2019年1月,准一线城市房价平均环比上涨0.008%,环比涨幅比上月扩大1.24个百分点。除苏州继续上涨1.1%外,其它准一线城市环比跌幅也显著收窄。其中杭州环比跌幅收窄2.09个百分点,重庆收窄1.24个百分点,天津收窄0.9个百分点。

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二线城市则呈现止跌企稳态势,2019年1月,二线城市房价平均环比下跌0.102%,环比跌幅比上月收窄0.724个百分点。青岛、济南、长沙、西安等多个二线城市环比跌幅显著收窄。二线城市中环比跌幅最高的青岛,2019年1月仅环比下跌1.11%,环比跌幅比上月收窄0.98个百分点。厦门、成都、南通等二线城市止跌微涨,其中厦门环比上涨0.98%。

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而三四线城市房价则继续下跌,但下跌速度显著减缓,2019年1月,三四线城市房价平均环比下跌0.202%,平均环比跌幅比上月收窄0.46个百分点。118个三四线样本城市中,下跌的城市为72个,比上月减少12个。三四线城市中的下跌城市占比为61%,比上月减少10个百分点。吉安、安庆、邯郸、石河子、张家口等三四线城市房价下跌速度相对较快。2019年1月,廊坊(燕郊)房价环比上涨5.23%,这是廊坊(燕郊)房价连续二个月快速上涨。

与一二线城市相比,三四线城市的市场基本面有所不同。2017年下半年以来,部分一线城市已经经历了一波房价调整,北京房价较2017年4月高点的最大跌幅曾接近20%,上海近一年房价下跌也达到10%以上。三四线城市2018年上半年以来刚经历了一波较快上涨,多数城市房价同比涨幅仍较高。

总体来看,一二线城市短期房价受制于严厉的调控政策及复杂多变的外部经济环境,但潜在的房价上涨压力犹存,受全球资本市场动荡加剧、国内经济增长预期调低及严厉的调控政策的影响,一二线城市房价上行受到抑制。但这些制约因素多数属于短期因素,如果外部经济环境有所改善或调控政策出现实质性松绑,部分一二线城市楼市将率先回暖。

一二线城市作为人口主要流入地和高端产业聚集区,住房供求矛盾在城市化阶段长期存在,部分一二线城市如北京、上海、厦门等经历了2017年以来的持续调整,房价下跌风险已经得到一定程度释放,存在一定的潜在上涨压力。

三四线城市房价缺乏继续上涨的动力,但持续下跌同样受诸多因素的制约,一方面,三四线城市收入水平及人口吸引力偏低,住房投资投机需求和二手房市场相对不活跃,房价持续上涨动力不足。2017-2019年,受货币化棚改下沉至三四线城市、房价补涨等因素的影响,二三四线城市房价大都累积了不小的涨幅,房价客观上也有阶段性调整的需要。低库存城市货币化棚改政策的调整,对三四线城市房价上涨起到釜底抽薪的功效。

另一方面,国家对三四线城市基础设施投资力度不断加大,多数三四线城市的城市面貌得到长足改善,政府为稳定经济采取的诸多经济振兴措施也将使房地产市场间接受益,这些因素都使得三四线城市房价下跌的动能减弱。

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